COURONNE |
Biens immeubles |
Canada c. Crosson
A-532-99
juge Malone, J.C.A.
24-11-00
6 p.
Appel interjeté contre un jugement de première instance ((1999), 169 F.T.R. 218) selon lequel le loyer fixé par le ministre à l'égard de diverses propriétés était juste et équitable--Le juge de première instance a accepté la méthodologie et les conclusions de l'évaluateur expert du ministre, David Lenych, qui a établi la valeur des baux en se fondant sur le domaine en fief simple de la Couronne--Eu égard à l'appel formé à l'encontre de la décision d'un juge de première instance sur une question de fait, la norme de révision à appliquer est celle du caractère correct--La Cour d'appel ne doit pas modifier les conclusions de fait que le juge a tirées en évaluant la crédibilité des témoins, sauf si ce dernier a commis une erreur de droit manifeste et dominante dans l'appréciation des faits--Les appelants soutiennent que la solution retenue, soit l'évaluation du fief simple, est incompatible avec le libellé des baux et, en particulier, avec le terme «loyer de fonds de terre» employé dans les baux renouvelés et avec les mots «pleine valeur annuelle du tènement» utilisés dans les baux primitifs--Appel rejeté--La question de méthodologie a été clairement expliquée par un témoin de Sa Majesté, Peter Nichol, expert en analyse financière--Il faut d'abord évaluer l'intérêt du propriétaire qui est donné à bail, puis appliquer le taux de capitalisation approprié pour calculer le loyer économique--Si l'évaluation de l'intérêt du propriétaire et le taux de capitalisation correspondent au marché, le loyer ainsi fixé correspond à la pleine valeur annuelle du fief simple, de sorte que la valeur résiduelle, soit la valeur de l'intérêt du locataire dans le bien-fonds, est nulle--L'intérêt du propriétaire est le loyer reçu, lequel une fois capitalisé est égal à son intérêt en fief simple--Les appelants ont soutenu qu'il fallait attribuer une valeur à l'«intérêt à bail»--Or, il est impossible de fixer la valeur d'un «intérêt à bail» sans d'abord connaître le loyer contractuel, lequel constitue justement la question en litige--De plus, la méthode basée sur le fief simple est conforme à celle appliquée pour des révisions de loyer semblables dans toutes les régions du Canada--Quant au terme «tènement», sa définition peut inclure les terrains et les maisons ou bâtiments suivant le contexte--En décidant de reconnaître au ministre le droit d'accorder aux titulaires de baux résidentiels un taux de réduction pour l'occupation saisonnière alors que les titulaires de baux commerciaux ne bénéficiaient pas d'un tel taux, le juge de première instance n'a pas commis d'erreur, car l'expert de Sa Majesté a effectivement tenu compte de l'utilisation saisonnière dans son évaluation globale des biens-fonds--La production de l'intégralité de la transcription de l'interrogatoire préalable de l'appelant James Murray n'équivalait pas à l'adoption par le ministre de la totalité du témoignage de Murray--Il ne s'agit que d'une preuve à prendre en considération parmi les autres--L'allégation de parti pris est rejetée, car elle n'est pas étayée par la preuve et est dénuée de fondement--Il n'y a aucune erreur manifeste et dominante dans l'évaluation des faits qu'a effectuée le juge de première instance et aucune erreur de droit.