PEUPLES AUTOCHTONES |
Terres |
St. Martin c. Canada (Ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien)
A-465-98
2001 CAF 205, juge Isaac, J.C.A.
28-6-01
21 p.
Appel d'une décision de la Section de première instance ([1998] A.C.F. no 1032 (QL)) déterminant les loyers annuels pour la période du 1er avril 1991 au 31 mars 1998 payables par 61 locataires de lots individuels dans la Réserve indienne de Whitefish no 4 en Ontario--L'appelante conteste l'application du facteur d'escompte de 40 % à la juste valeur marchande des lopins de terre tel qu'il a été déterminé par le juge de première instance--Elle prétend qu'un escompte de 30 % est le facteur approprié à appliquer--Les lots sont assujettis à des baux distincts mais pratiquement identiques conclus entre le locateur appelant et les locataires intimés--La durée du bail est de 21 ans à compter du 1er avril 1977, avec possibilité de renouvellement pour trois périodes consécutives de sept ans--En décembre 1990, les intimés ont été avisés par lettre que le loyer augmenterait à compter du 1er avril 1991--Le juge de première instance n'a pas accepté l'application d'un facteur d'escompte de 30 % par l'expert de l'appelante à la juste valeur marchande en fief simple des lots--Il a plutôt appliqué un escompte de 40%--L'appelante a invoqué la décision récente de la Cour suprême du Canada dans Bande indienne de Musqueam c. Glass, [2000] 2 R.C.S. 633--Comme le bail dans Musqueam, le présent bail fait référence uniquement à la «valeur du terrain» et non pas à la valeur des terres louées--Le principe selon lequel, en l'absence d'une disposition contractuelle à l'effet contraire, les conditions du bail ne doivent pas être prises en compte pour déterminer la juste valeur marchande des terres cédées à bail est appliqué de façon constante dans la jurisprudence canadienne et par la Section de première instance de la Cour fédérale--L'évaluation acceptée par le juge de première instance a été faite en contravention de la démarche légale acceptée par les tribunaux canadiens depuis plusieurs décennies et récemment réaffirmée par la Cour suprême dans l'arrêt Musqueam--En acceptant le rapport de l'évaluateur de l'appelante et en agissant sur la foi de celui-ci, le juge de première instance a commis une erreur de droit--Un nouveau procès est nécessaire pour déterminer la juste valeur marchande des loyers conformément aux conditions du bail, et au principe établi par la Cour suprême dans Musqueam selon lesquels les conditions du bail ne sont pas pertinentes pour déterminer la juste valeur marchande des terres cédées à bail--La question était de savoir si le juge de première instance a commis une erreur en substituant un facteur d'escompte de 40 % à l'escompte de 30 % que l'expert de l'appelante avait appliqué--La question est rendue théorique par l'application de l'arrêt Musqueam--Dans son interprétation du changement de méthodologie adoptée par l'expert de l'appelante, le juge de première instance soit a mal interprété la nature du changement, soit l'a considéré comme n'étant pas autorisé au motif qu'un avantage fiscal ne pouvait être pris en compte pour la détermination de l'escompte--La Cour est d'accord avec la conclusion du juge de première instance sur la question du taux d'intérêt applicable--L'appel est accueilli en partie.