Bande indienne de Musqueam c. Glass
T-1545-96
juge Rothstein
10-10-97
53 p.
Détermination du «juste loyer» (devant correspondre à 6 % de la «valeur courante du terrain») qui doit être payé par les preneurs à bail de 75 lots situés au parc Musqueam, sur la réserve indienne no 2 de Musqueam, dans le sud-ouest de Vancouver, pour la période de 20 ans débutant le 8 juin 1995-Questions en litige: (1) la question de savoir si la «valeur courante du terrain» est fondée sur un domaine en fief simple relatif à un terrain ou sur un droit foncier afférent à un terrain qui se trouve sur une réserve indienne; (2) la détermination de la valeur courante du terrain; (3) la question de savoir si la «valeur courante du terrain» est fondée sur un terrain viabilisé ou non viabilisé; (4) la détermination des frais de service-La valeur courante du terrain déterminée par les évaluateurs varie grandement d'un évaluateur à l'autre: les évaluateurs des demandeurs en sont arrivés à des montants de 712 500 $ et 607 000 $ en se fondant sur la technique de la parité, tandis que celui des défendeurs a obtenu un montant de 134 000 $ au moyen de la technique résiduelle du terrain-Les évaluations des demandeurs donneraient lieu à un loyer correspondant à environ 100 fois le loyer antérieur et celle des défendeurs, à 20 fois-La question est celle de savoir s'il y a lieu de déterminer la valeur des terres indiennes en les comparant à d'autres terres indiennes et non à des terres franches n'appartenant pas à des Indiens-La «valeur courante du terrain» renvoie à la valeur réelle des terrains visés par les baux-Pour déterminer la valeur courante réelle du terrain, il faut tenir compte du droit unique des Indiens sur les terres des réserves (lequel droit se distingue par son inaliénabilité générale et par le fait que Sa Majesté est tenue d'administrer les terres pour le compte des Indiens lorsqu'il y a eu cession de ce droit)-Le droit des Indiens sur les terres des réserves n'a pas d'équivalent dans les règles de droit générales sur les biens immobiliers-Dans la présente affaire, le droit foncier le plus important que Sa Majesté peut accorder au nom de la bande indienne de Musqueam conformément à l'acte de cession s'y rapportant est un droit de tenure à bail à long terme-Le droit de tenure examiné pour déterminer la «valeur courante du terrain» est un droit de tenure à bail de 99 ans sur la réserve indienne no 2 de Musqueam, lequel droit n'est pas touché par les conditions des baux actuellement en vigueur-Facteurs pertinents: la compétence des Indiens sur les terres, l'incertitude liée à des questions comme les taxes foncières, l'évaluation aux fins de la taxe foncière par les autorités indiennes, l'agitation sur les réserves indiennes de la Colombie-Britannique, le fait que les non-autochtones ne peuvent être élus membres de l'organisme qui dirige la réserve et ne peuvent voter sur des questions comme l'aménagement, le zonage ou la fiscalité, le fait qu'il est nécessaire d'obtenir l'approbation du ministre à l'égard de certaines ventes ou hypothèques ou à l'égard de certains travaux de construction et, enfin, le fait que la ville de Vancouver a confié en sous-traitance les services qu'elle assure, mais que les ententes permanentes à ce sujet n'ont pas été conclues de façon définitive-La preuve permet amplement de dire qu'il y a de bonnes chances que le terrain de la réserve de Musqueam ait une valeur inférieure à celle des terrains en fief simple voisins-Compte tenu de la durée des baux, de la désuétude économique, de la double déduction, des répercussions temporaires de la publicité néfaste et des faiblesses de la technique résiduelle du terrain, le terrain est évalué à 302 000 $-La valeur réelle du terrain est déterminée à l'aide de la valeur hypothétique attribuable à une propriété en fief simple comme point de comparaison-La valeur hypothétique du terrain viabilisé du parc Musqueam comme propriété en fief simple s'établirait en moyenne à environ 600 000 $ par lot ou à 45 000 000 $ pour l'ensemble des 75 lots du lotissement-La valeur réelle de ce terrain viabilisé, compte tenu des droits de tenure à bail à long terme s'y rattachant et du fait qu'il se trouve sur une réserve indienne, correspondrait à environ 50 % de la valeur qu'il atteindrait comme propriété en fief simple, soit 300 000 $ en moyenne par lot ou 22 500 000 $ pour l'ensemble des 75 lots-La clause de l'entente renvoie à un terrain non viabilisé-Il ne faut pas présumer l'existence de travaux routiers pour la révision du loyer-Le coût d'un plan de lotissement ne doit pas être inclus dans le loyer afférent aux périodes subséquentes-Il est donc nécessaire de déduire tous les frais de service de la valeur courante des lots viabilisés du parc Musqueam pour retourner les terrains dans l'état oú ils se trouvaient à la date de l'entente cadre-Il faut déduire tous les frais liés aux services et à la mise en valeur pour déterminer la valeur courante de chaque lot.