A-229-93
Gladstone Investment Corporation (appelante)
c.
Sa Majesté la Reine (intimée)
A-230-93
Loudee Holdings Inc. (appelante)
c.
Sa Majesté la Reine (intimée)
A-231-93
Fredmar-Darick Canada Inc. (appelante)
c.
Sa Majesté la Reine (intimée)
A-232-93
Faybess Investment Corp. (appelante)
c.
Sa Majesté la Reine (intimée)
A-233-93
Harwill Investment Corporation (appelante)
c.
Sa Majesté la Reine (intimée)
A-234-93
Choice Realty Corporation (appelante)
c.
Sa Majesté la Reine (intimée)
Répertorié: Gladstone Investment Corp.c. Canada (C.A.)
Cour d'appel, juges Décary, Létourneau et Noël, J.C.A."Montréal, 24 mars; Ottawa, 14 avril 1999.
Impôt sur le revenu — Calcul du revenu — Déductions — Appel formé contre le rejet par la Cour de l'impôt d'un appel interjeté à l'encontre d'une cotisation refusant la déduction d'un paiement effectué à la Ville de Montréal pour le remboursement des frais de déplacement d'une rue — L'agrandissement du stationnement d'un centre commercial était rendu nécessaire pour rehausser son caractère concurrentiel — Les appelantes ont échangé avec la Ville des terrains non lotis situés près du centre commercial et ont utilisé une ancienne rue comme terrain de stationnement — Elles ont convenu de verser la somme de 480 900 $ pour le remboursement des frais de déplacement de la rue — Appel rejeté (le juge Létourneau, J.C.A., dissident) — L'agrandissement du stationnement constituait un avantage direct — Il exigeait un échange de terrains et le déplacement d'une rue — Les deux faisaient partie d'une entente unique pour permettre l'agrandissement — Dépense en immobilisations — Le juge Létourneau, J.C.A. (dissident), a conclu qu'il y avait trois dépenses distinctes et séparables — Le paiement visait à rembourser à la Ville les frais de déplacement d'une rue — Il n'y a pas eu de frais d'acquisition de terrains parce que la valeur des lots échangés était comparable.
Il s'agissait d'un appel formé contre le rejet par la Cour de l'impôt d'un appel interjeté à l'encontre du refus d'une déduction, pour l'année d'imposition 1986, d'un paiement effectué à la Ville de Montréal pour le remboursement des frais de déplacement d'une rue.
Les appelantes étaient copropriétaires d'un centre commercial. Au milieu des années 80, elles ont décidé que, pour rester concurrentielles, elles devaient améliorer et accroître les services offerts à leurs locataires ainsi qu'à leurs clients. Elles ont décidé d'agrandir le terrain de stationnement en échangeant avec la Ville des terrains non lotis dont elles étaient propriétaires et d'utiliser comme terrain de stationnement ce qui était alors la rue Pierre Corneille. Elles ont convenu de payer à la Ville la somme de 480 900 $ pour le remboursement des frais de déplacement de la rue. Elles avaient pris un engagement semblable en 1969 au moment de la construction initiale de la rue conformément à un échange qui avait eu lieu à cette époque. En 1969, les frais de déplacement avaient pris la forme d'une taxe d'améliorations locales imposée durant environ 10 ans et les appelantes ont déduit ces taxes dans le calcul de leur revenu imposable. Mais en 1986, les frais de déplacement de la rue étaient payables de façon forfaitaire, étant donné que la Ville ne pouvait plus imposer de taxes d'améliorations locales sans devoir s'adresser au gouvernement du Québec pour obtenir un budget spécial. La Cour de l'impôt a conclu que, même si la dépense avait pour but ultime de rehausser la popularité du centre commercial, le paiement de la dépense visait directement à agrandir le terrain de stationnement du centre commercial et, par conséquent, l'avantage direct d'une telle dépense était l'acquisition d'un terrain qui était un actif de nature durable, acquisition pour laquelle l'appelante avait conclu un contrat ou qu'elle avait prévue.
La question était de savoir si le paiement de la somme de 480 900 $ constituait ou non une dépense en immobilisations aux fins de l'impôt.
Arrêt (le juge Létourneau, J.C.A., étant dissident): l'appel doit être rejeté.
Le juge Noël, J.C.A. (le juge Décary, J.C.A., y souscrivant): Afin d'établir si une dépense donnée est imputable au capital ou au revenu, il faut identifier l'avantage recherché par le payeur au moment d'engager la dépense. Une dépense peut être associée à plus d'une fin. En engageant la dépense en question, les appelantes ont probablement envisagé que l'attrait du centre commercial en serait rehaussé. Mais l'avantage directement recherché était l'agrandissement du terrain de stationnement, lequel exigeait à la fois un échange de terrains avec la Ville et le déplacement de la rue, parties intégrantes d'une entente unique pour prévoir l'agrandissement du terrain de stationnement, lesquelles n'étaient pas séparables.
Le juge Létourneau, J.C.A. (dissident): Il y a eu trois engagements différents pris par l'appelante relativement à trois dépenses: 1) un échange de terrains; 2) un dépôt de 480 900 $ pour le paiement du déplacement de la rue, sous réserve de rajustements en fonction du coût réel; et 3) un agrandissement des aménagements d'une valeur de 6 millions de dollars garanti par un cautionnement de 1 million de dollars qui devait être attribué à la Ville de Montréal au cas où l'appelante déciderait de ne pas procéder à l'agrandissement. La Cour de l'impôt n'a pas tenu compte du caractère séparable de ces trois dépenses et elle a commis une erreur en croyant que ces trois dépenses faisaient toutes partie des frais d'acquisition d'une parcelle de terrain pour agrandir le terrain de stationnement.
L'entente indiquait que l'appelante s'est engagée à effectuer trois dépenses distinctes et séparables. L'espace supplémentaire alloué au stationnement résultait de l'échange de titres de propriété, entre l'appelante et la Ville. Il n'y avait pas de frais d'acquisition en ce qui concernait cet aspect de l'opération parce que la valeur des lots échangés était comparable. Dès l'enregistrement de l'acte, l'échange des titres de propriété était complet indépendamment des deux autres engagements pris relativement aux dépenses. L'appelante aurait pu refuser plus tard de donner suite à l'agrandissement projeté ou refuser de payer les frais rajustés du déplacement de la nouvelle rue et aurait pu être poursuivie pour un tel défaut, mais l'échange des lots et des titres de propriété se serait trouvé effectué.
Les appelantes ont procédé à un échange de lots adjacents pour améliorer leur efficacité et rehausser ainsi le caractère concurrentiel et rentable de leur entreprise. En effet, à la suite de cet échange, l'appelante donnait plus de terrain qu'elle n'en recevait en retour. De toute façon, la dépense en cause n'a pas été payée pour une "acquisition de terrains", mais pour couvrir les frais de déplacement de la rue.
L'argent n'a pas été versé pour effectuer des changements ou des additions aux locaux de l'appelante. Il n'y avait aucune obligation que les travaux qui en fin de compte ont mené à la dépense engagée par l'appelante soient faits à l'initiative ou à la demande de la Ville. Il n'y avait pas d'obligation non plus qu'il existe un avantage correspondant d'une valeur égale ou supérieure pour la Ville pour que la dépense engagée soit imputable au revenu. Ce que l'appelante voulait obtenir et pour lequel elle a payé, c'est le maintien d'un accès au nord de son centre commercial par le déplacement de la rue. Une dépense identique effectuée en 1969 dans des circonstances identiques a donné lieu à une taxe d'améliorations locales imposée à l'appelante par la Ville pour les frais de déplacement de la même rue. Une telle taxe a été correctement déduite comme dépense d'entreprise. En l'espèce, la dépense était de la nature d'une taxe parce qu'elle a été engagée et payée pour le même genre d'améliorations apportées à une rue municipale pour maintenir le caractère concurrentiel de l'entreprise. Le fait que la Ville ait choisi de procéder de cette manière ne peut pas changer la nature et le caractère de la dépense pour l'appelante et la nature de l'avantage qu'elle a obtenu pour avoir engagé cette dépense.
| lois et règlements |
| Loi de l'impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 18(1)b). |
| jurisprudence |
| décision appliquée: |
| Algoma Central Railway v. Minister of National Revenue, [1967] 2 R.C.É. 88; [1968] CTC 130; (1967), 67 DTC 5091; conf. par [1968] R.C.S. 447; (1968), 68 D.L.R. (2d) 447; [1968] CTC 161; 68 DTC 5096. |
| distinction faite d'avec: |
| Oxford Shopping Centres Ltd. c. R., [1980] 2 C.F. 89; [1980] CTC 7; (1979), 79 DTC 5458 (1re inst.); conf. par [1982] 1 C.F. 97; [1981] CTC 128; (1980), 81 DTC 5065 (C.A.). |
| décisions citées: |
| Johns-Manville Canada Inc. c. La Reine, [1985] 2 R.C.S. 46; (1985), 21 D.L.R. (4th) 210; [1985] 2 CTC 111; 85 DTC 5373; 60 N.R. 224; Strick v. Regent Oil Co. Ltd., [1966] A.C. 295 (H.L.). |
APPEL d'une décision de la Cour de l'impôt selon laquelle le paiement de la somme de 480 900 $ à la Ville de Montréal pour le remboursement des frais de déplacement d'une rue lorsque les appelantes ont agrandi le stationnement de leur centre commercial constituait une dépense en immobilisations et n'était pas déductible du revenu des appelantes pour l'année 1986 (Harwill Investment Corp. c. Canada, [1993] 1 C.T.C. 2424; (1993), 93 DTC 247). Appel rejeté.
| ont comparu: |
| Mitchell H. Klein et Lloyd P. Feldman pour les appelantes. |
| Daniel Marecki et Catherine Letellier pour l'intimée. |
| avocats inscrits au dossier: |
| Goodman Phillips & Vineberg, Montréal, pour les appelantes. |
| Le sous-procureur général du Canada pour l'intimée. |
Ce qui suit est la version française des motifs du jugement rendus par
Le juge Létourneau, J.C.A. (dissident): Il s'agit d'un appel formé par Harwill Investment Corporation contre une décision d'un juge de la Cour canadienne de l'impôt [[1993] 1 C.T.C. 2424] rejetant l'appel qu'elle avait interjeté à l'encontre d'une cotisation établie par le ministre du Revenu national (le ministre) à l'égard de l'année d'imposition 1986.
La seule question dont nous sommes saisis est de savoir si le paiement de 480 900 $ effectué par l'appelante à la Ville de Montréal constitue ou non une dépense en immobilisations aux fins de l'impôt. Ce paiement visait à rembourser la Ville de Montréal des frais qu'elle avait engagés à la suite du déplacement de la rue Pierre Corneille. La Cour de l'impôt a conclu que ce paiement était imputable au capital et la déduction réclamée par l'appelante a été refusée conformément à l'alinéa 18(1)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu [S.C. 1970-71-72, ch. 63] (la Loi). D'où le présent appel.
Les faits
L'appelante est copropriétaire du centre commercial Place Versailles (Place Versailles) à Montréal. Toutes les copropriétaires ont interjeté appel de la cotisation établie par le ministre, mais il a été convenu de procéder seulement dans le dossier de l'appelante. Cependant, la décision rendue dans le présent appel décidera du sort des appels formés par les autres copropriétaires dans les dossiers A-229-93, A-230-93, A-231-93, A-232-93 et A-234-93.
Il est devenu évident aux copropriétaires de Place Versailles au milieu des années 80 que, pour rester concurrentielles avec un autre centre commercial exploité seulement un mille plus loin, elles devaient améliorer et accroître les services offerts à leurs locataires ainsi qu'à leurs clients afin d'accroître leur revenu locatif. À cette fin, elles avaient souhaité agrandir Place Versailles vers le nord en augmentant la superficie de son terrain de stationnement.
Je m'empresse d'ajouter que ce n'était pas la première fois que Place Versailles prenait de l'expansion. Elle a commencé ses activités en 1963 et le premier agrandissement a eu lieu en 1965. Un deuxième agrandissement est survenu en 1969 vers le nord et, ce qui est assez intéressant, cet agrandissement, comme dans le cas présent, concernait un échange de terrains entre Place Versailles et la Ville de Montréal. En fait, Place Versailles a acquis de nouveau la propriété de l'ancienne rue Paul Racine1 et cédé à la Ville la propriété de terrains situés à environ 825 pieds au nord pour la construction de la rue Pierre Corneille. Cette rue est alors devenue la limite nord de Place Versailles.
Place Versailles possédait des terrains non lotis au nord de la rue Pierre Corneille qui, tout comme cette rue, étaient utilisés par ses clients à des fins de stationnement. Les copropriétaires ont cru que, si elles pouvaient échanger des terrains avec la Ville et utiliser le site même de la rue Pierre Corneille comme terrain de stationnement, cela accroîtrait la compétitivité de leur entreprise et leur revenu.
Comme au deuxième agrandissement survenu en 1969, elles ont convenu d'échanger des titres de propriété concernant la rue Pierre Corneille et une parcelle de terrain au nord de la rue qui deviendrait le nouveau site de cette rue et la nouvelle limite de Place Versailles. Dans cette opération, les copropriétaires ont reçu 3 041,37 mètres carrés de terrain, mais elles ont cédé en retour à la Ville environ 3 486,37 mètres carrés. Il en a résulté une diminution de la grandeur des biens immobiliers qu'elles possédaient près du centre commercial, mais une amélioration de l'efficacité de Place Versailles, qui avait de fortes chances d'accroître ses opérations commerciales et son revenu à la suite de l'échange.
Les copropriétaires ont convenu de payer à la Ville de Montréal les frais de déplacement de la rue Pierre Corneille, ce qui comprenait le coût des trottoirs attenants et des services habituels. Elles avaient pris un engagement semblable en 1969 au moment de la construction initiale de la rue Pierre Corneille conformément à l'échange qui avait eu lieu. À cette époque, ces frais avaient pris la forme d'une taxe d'améliorations locales imposée aux copropriétaires durant environ 10 ans. Ces taxes ont été déduites par l'appelante dans le calcul de son revenu imposable.
Cependant, cette fois-ci, les frais de déplacement de la rue Pierre Corneille ont pris un aspect différent. Le montant de 480 900 $ n'a pas été imposé au titre d'une taxe annuelle. Il était payable de façon forfaitaire en tant qu'indemnité directe pour les améliorations apportées à la rue, étant donné que la Ville de Montréal ne pouvait plus imposer de taxes d'améliorations locales sans devoir s'adresser au gouvernement du Québec pour obtenir un budget spécial. Ce processus aurait exigé beaucoup de temps et les représentants élus de la Ville de Montréal n'étaient pas très désireux de s'y engager. C'est dans ce contexte que la décision du juge de la Cour de l'impôt a été rendue.
La décision de la Cour canadienne de l'impôt
Dans une brève décision, le juge de la Cour de l'impôt a conclu que la dépense engagée par Place Versailles avait pour but ultime et véritable de rehausser la popularité du centre commercial. Toutefois, elle était d'avis que le paiement de la dépense visait directement à agrandir le terrain de stationnement de Place Versailles et que, par conséquent, l'avantage direct d'une telle dépense était l'acquisition d'un terrain qui était un actif de nature durable, acquisition pour laquelle l'appelante avait conclu un contrat ou qu'elle avait prévue. Elle écrit à la page 2429 de sa décision:
En l'espèce, l'avantage direct est l'acquisition de l'ancienne rue Pierre Corneille, c'est-à-dire l'acquisition d'un terrain. Ce terrain, utilisé pour l'agrandissement d'un terrain de stationnement, est un actif de nature durable.
Analyse de la décision
Les parties ne contestent nullement que le critère à appliquer pour établir si une dépense est une dépense de capital ou une dépense d'entreprise est la règle du "bon sens" ou de "l'homme d'affaires", dont l'application exige l'évaluation de toutes les circonstances ou de tous les aspects entourant l'opération2 . De plus, le poids qu'il faut accorder à une circonstance particulière dépend du bon sens plutôt que de l'application stricte d'un simple principe de droit3.
Dans Oxford Shopping Centres Ltd. c. R.4, une décision confirmée par notre Cour, le juge en chef adjoint Thurlow a souligné que c'est "la nature de l'avantage à gagner qui, plus que toute autre caractéristique en l'occurrence, permettra de classer les dépenses visées en dépenses de capital ou dépenses de revenu".
L'appelante a invoqué fermement l'affaire Oxford à la fois à cause des principes de droit qu'elle établit et à cause de la ressemblance frappante existant entre une bonne partie de ses faits et les faits de l'espèce.
Dans l'affaire Oxford tout comme en l'espèce, l'appelante voulait agrandir son centre commercial et son terrain de stationnement et a demandé à la Ville de Calgary certains terrains à cette fin. Conformément à une entente, elle a vendu certaines parcelles de ses terrains à la Ville de Calgary et a acheté à la Ville des parties de la 60e Avenue S.-O., de la 5e Rue S.-O. et une allée au nord de la 60e Avenue S.-O. qui n'étaient plus requises comme rues.
Elle a également été tenue de payer à la Ville une somme d'argent tenant lieu de taxes d'améliorations locales. L'Oxford Shopping Centre a ensuite payé en trois versements à la Ville de Calgary un montant de 490 050 $5 qui se compare au montant de 480 900 $ payé en l'espèce à la Ville de Montréal par l'appelante.
Tant dans l'affaire Oxford qu'en l'espèce, les propriétaires des centres commerciaux respectifs cherchaient à rehausser la popularité de leur commerce et à répondre à la concurrence croissante d'autres centres commerciaux.
Le juge de la Cour de l'impôt a reconnu tous ces éléments communs, mais elle a établi une distinction d'avec l'affaire Oxford pour le motif que le paiement effectué par l'appelante à la Ville de Montréal ne l'a pas été, comme dans l'affaire Oxford, pour permettre à la Ville de régler un problème d'encombrement de la circulation. À son avis, il a été effectué "afin de permettre à l'appelante d'améliorer ses structures d'exploitation par l'acquisition de terrains qui agrandiront son terrain de stationnement".
Avec égards, je pense qu'elle a mal interprété et mal caractérisé la nature de l'opération qui a eu lieu et pour laquelle l'appelante a engagé la dépense, ainsi que l'acte qui a scellé l'opération.
La nature de l'opération et le caractère séparable des dépenses
Il importe de noter que, en l'espèce, il s'agissait, comme dans l'affaire Oxford, d'une seule et unique opération figurant, il est vrai, dans une seule et unique entente écrite par opposition aux six ententes qui ont concrétisé l'opération dans l'affaire Oxford. Le juge de la Cour de l'impôt a fait allusion à une telle différence, mais je ne suis pas tout à fait certain de déceler quelle importance, le cas échéant, elle a attaché à ce fait. L'affaire Oxford repose sur la proposition selon laquelle il ne faut lui accorder aucune importance tant et aussi longtemps que l'entente unique identifie ce pour quoi les dépenses sont engagées et que de telles dépenses sont distinctes ou séparables6.
En l'espèce, l'entente a révélé trois engagements différents pris par l'appelante relativement à trois dépenses nettement identifiées: 1) un échange de terrains entre l'appelante et la Ville de Montréal; 2) un dépôt de 480 900 $ pour le paiement éventuel du déplacement de la rue Pierre Corneille, sous réserve de rajustements en fonction du coût réel; et 3) un agrandissement des aménagements d'une valeur de 6 millions de dollars garanti par un cautionnement de 1 million de dollars qui devait être attribué à la Ville de Montréal au cas où l'appelante déciderait de ne pas procéder à l'agrandissement.
Rien dans la décision du juge de la Cour de l'impôt n'indique qu'elle ait tenu compte du caractère séparable de ces trois dépenses. Ce n'est pas faire violence à son raisonnement que de déduire qu'elle croyait que ces trois dépenses faisaient toutes partie des frais d'acquisition d'une parcelle de terrain pour agrandir l'espace alloué au stationnement. Avec égards, c'était une erreur.
En fait, il ressort d'une interprétation stricte de l'entente que l'espace supplémentaire alloué au stationnement qui avait été obtenu par l'appelante résultait de l'échange de titres de propriété, entre l'appelante et la Ville de Montréal, relativement aux lots de terrain dont elles étaient propriétaires réciproquement. Il n'y avait pas de frais d'acquisition pour l'appelante en ce qui concernait cet aspect de l'opération parce que la valeur des lots échangés était comparable (81 800 $ pour le terrain que possédait la Ville et 86 212 $ pour celui que possédait l'appelante). D'après les chiffres, l'appelante a reçu en retour une parcelle de terrain légèrement plus petite que celle qu'elle donnait (3 041,37 mètres carrés contre 3 486,37). La valeur réciproque des terrains figurant dans l'entente était fondée sur l'évaluation municipale et servait à fixer les droits de mutation payables par l'appelante.
L'entente a été signée le 5 novembre 1985 et enregistrée au Bureau d'enregistrement des immeubles deux semaines plus tard. Dès la signature et l'enregistrement subséquent de l'acte, l'échange des titres de propriété était complet indépendamment des deux autres engagements pris par l'appelante relativement aux dépenses. De plus, on ne peut pas relever d'autres frais d'acquisition dans cet échange à l'égard de la parcelle de terrain sur laquelle l'appelante a construit son terrain de stationnement. L'appelante aurait pu refuser plus tard de donner suite à l'agrandissement projeté d'une valeur de 6 millions de dollars et, malgré cela, l'échange des titres de propriété se trouvait effectué de façon complète et irrévocable.
Dans le même esprit, l'appelante aurait pu refuser de payer les frais rajustés du déplacement de la nouvelle rue Pierre Corneille et aurait pu être poursuivie pour un tel défaut. Mais l'échange des terrains et des titres de propriéré n'auraient pas été touchés.
En dernier lieu, conformément à l'entente, la Ville de Montréal s'était engagée à modifier son règlement de zonage en le faisant passer de résidentiel à commercial afin de permettre le déplacement de la rue Pierre Corneille. Encore une fois, l'échange des terrains entre les parties était finalisé irrémédiablement indépendamment de la modification du règlement de zonage.
En conclusion, l'entente indique que l'appelante s'est engagée à effectuer trois dépenses distinctes et séparables. La question se pose alors ainsi: À quelle fin la dépense en cause a-t-elle engagée?
La nature de l'avantage devant découler de la dépense
Selon le préambule de l'entente, l'appelante voulait moderniser et agrandir Place Versailles afin de rester concurrentielle avec un autre centre commercial en plein essor qui était situé à moins d'un mille de Place Versailles.
À cette fin, l'appelante et la Ville de Montréal ont échangé des terrains qui permettaient à l'appelante d'améliorer ses installations de stationnement. C'était l'avantage recherché et obtenu par l'appelante au moyen du premier élément de l'opération. Le juge de la Cour de l'impôt a considéré cet avantage comme une "acquisition de terrain" et un actif de nature durable.
Je ne suis pas certain qu'on aurait pu décrire le processus qui s'est déroulé comme menant à une acquisition de terrains. Il ne s'agit pas d'un cas où le propriétaire d'un centre commercial acquiert une parcelle de terrain pour accroître sa superficie. Il s'agit plutôt d'un cas où le propriétaire possède déjà la superficie voulue, mais procède à un échange de lots adjacents pour améliorer son efficacité et rehausser ainsi le caractère concurrentiel et rentable de son entreprise. En effet, à la suite de cet échange, l'appelante n'acquérait pas de terrain à proprement parler; elle en perdait, car elle en donnait plus qu'elle n'en recevait en retour.
De toute façon, la dépense en cause ici, c'est-à-dire la somme de 480 900 $, n'a pas été payée pour ce que le juge de la Cour de l'impôt a appelé une "acquisition de terrains". Ainsi qu'il appert de l'entente, elle a été payée pour couvrir les frais de déplacement de la rue Pierre Corneille. Quelle était donc la nature de l'avantage que devait obtenir l'appelante en engageant une telle dépense?
Manifestement, l'appelante voulait maintenir un accès au nord de Place Versailles afin de permettre aux clients de ses locataires d'entrer dans le centre commercial et d'en sortir plus facilement. Elle avait besoin d'une telle facilité d'accès pour maintenir et rehausser son attrait et son caractère concurrentiel par rapport à un centre commercial rival. L'argent n'a pas été versé pour effectuer des changements ou des additions aux locaux de l'appelante bien que je soupçonne que l'appelante ait dû effectuer certaines mises de fonds relativement à ses locaux tels que nouvellement définis. Comme le dit le juge en chef adjoint Thurlow dans l'affaire Oxford7:
[. . .] mais [l'argent a été versé] pour inciter la Ville à apporter des modifications à certains ouvrages municipaux, lesquelles auraient pour la demanderesse un effet bénéfique sur la réalisation de l'un de ses objectifs, c'est-à-dire de promouvoir ses affaires et de rehausser la popularité de son centre commercial.
L'intimée a soutenu que l'affaire Oxford peut être distinguée parce que, dans cette affaire-là, la Ville de Calgary voulait régler un problème de circulation découlant de l'exploitation du centre commercial. Avec égards, insister davantage sur cet aspect, c'est mettre l'accent sur la mauvaise question.
En effet, il n'y avait aucune obligation que les travaux qui en fin de compte ont mené à la dépense engagée par l'appelante soient faits à l'initiative ou à la demande de la Ville de Montréal. Rien n'exige non plus qu'il y ait un avantage correspondant d'une valeur égale ou supérieure pour la Ville de Montréal pour que la dépense engagée par l'appelante soit imputable au revenu. Ce qu'il fallait regarder, c'est l'avantage recherché et obtenu par l'appelante. En l'espèce, ce que l'appelante voulait obtenir et pour lequel elle a payé, c'est le maintien d'un accès au nord de son centre commercial par le déplacement de la rue Pierre Corneille.
Il est généralement admis qu'une dépense identique, effectuée par l'appelante en 1969 dans des circonstances identiques, a donné lieu à une taxe d'améliorations locales imposée à l'appelante par la Ville de Montréal pour les frais de déplacement de la même rue Pierre Corneille. Il n'est pas contesté qu'une telle taxe a été correctement déduite comme dépense d'entreprise.
En l'espèce, la dépense était, du point de vue de l'appelante, de la nature d'une taxe parce qu'elle a été engagée et payée, comme en 1969, pour le même genre d'améliorations apportées à une rue municipale pour maintenir le caractère concurrentiel de son entreprise. Toutefois, elle ne peut pas être formellement décrite comme une taxe parce que la Ville de Montréal, pour des raisons personnelles sur lesquelles l'appelante n'avait aucun contrôle, a décidé de percevoir le montant de la dépense comme une indemnité, et non comme une taxe d'améliorations locales ou de voirie. À mon avis, le fait que la Ville de Montréal ait choisi de procéder de cette manière ne peut pas changer la nature et le caractère de la dépense pour l'appelante et la nature de l'avantage qu'elle a obtenu pour avoir engagé cette dépense. Je ne peux pas mieux l'exprimer que ne le fait l'extrait suivant des motifs du juge en chef adjoint Thurlow dans l'affaire Oxford qui, à mon avis, décrit bien la dépense engagée par l'appelante en l'espèce8:
Car si, comme je le pense, la dépense peut et doit être considérée comme ayant été faite en vue de maintenir et peut-être de rehausser la popularité du centre commercial parmi les clients des locataires et de permettre à ce centre de rivaliser avec ses concurrents, tout en évitant de payer une taxe d'amélioration suite aux travaux de voirie, elle doit alors être considérée comme une dépense de revenu en dépit de la nature définitive du paiement ou du caractère plus ou moins permanent de l'avantage qu'elle entraîne.
Avant de terminer, je voudrais souligner la qualité des arguments présentés par les deux avocats à l'audience.
Pour ces motifs, je suis d'avis d'accueillir l'appel, d'annuler la décision du juge de la Cour de l'impôt et de renvoyer l'affaire au ministre pour qu'il procède à un nouvel examen et établisse une nouvelle cotisation en tenant compte du fait que la dépense (63 479 $) réclamée par l'appelante pour des travaux de voirie était une dépense imputable au revenu et déductible du revenu imposable de l'appelante.
Ainsi qu'il a été demandé, je suis d'avis d'accorder un seul mémoire de frais devant notre Cour et la Cour canadienne de l'impôt pour les six appels connexes.
* * *
Ce qui suit est la version française des motifs du jugement rendus par
Le juge Noël, J.C.A: J'ai eu l'avantage de prendre connaissance des motifs de mon collègue le juge Létourneau et, avec égards, je ne puis être d'accord avec sa conclusion. À mon avis, Mme le juge de la Cour d'impôt est arrivée au bon résultat en l'espèce9.
Afin d'établir si une dépense donnée est imputable au capital ou au revenu, il faut identifier l'avantage recherché par le payeur au moment d'engager la dépense. Comme l'a dit le président Jackett dans l'affaire Algoma Central Railway v. Minister of National Revenue10, citée par le juge de la Cour de l'impôt:
[traduction] Dans toutes ces affaires, ainsi que dans les autres affaires citées dans les divers jugements mentionnés au cours de l'argumentation, l'"avantage" qui a été considéré comme produisant un bénéfice durable pour l'entreprise du contribuable était l'objet du contrat ou ce que le contribuable espérait obtenir par ailleurs en conséquence directe de la dépense . Dans toutes les affaires de ce genre, c'était l'"avantage" ainsi acquis qui, envisageait-on, serait durable pour l'entreprise du contribuable11 . [Non souligné dans l'original.]
Une dépense peut être associée à plus d'une fin. Dans l'affaire Algoma, la conséquence directe de la dépense du point de vue du payeur était des renseignements produits par des études géologiques dont le public pourrait être mis au courant. Un autre avantage découlait également de:
[traduction] [. . .] la possibilité que, après avoir obtenu ces renseignements, certaines personnes concernées seraient attirées vers la région à travers laquelle passait la voie ferrée de l'appelante, effectueraient des travaux d'exploration, découvriraient du minerai et exploiteraient des mines, de sorte que des entreprises de nature variée s'établiraient dans la région et que les systèmes de transport de l'appelante connaîtraient un trafic intense, trafic qui autrement ne se ferait pas à cet endroit12.
Même si le président Jackett était d'avis que ce deuxième bénéfice aurait pu être envisagé par Algoma lorsque la dépense a été effectuée, ce n'était pas l'avantage directement recherché.
En l'espèce, le juge de la Cour de l'impôt a noté que les appelantes en engageant la dépense en question ont probablement envisagé que l'attrait de Place Versailles en serait rehaussé. Elle a conclu cependant que l'avantage directement recherché était l'agrandissement du terrain de stationnement de Place Versailles13. À mon avis, cette conclusion est étayée par la preuve et ne devrait pas être rejetée.
Du point de vue des appelantes, c'était un fait connu durant toutes les négociations qui ont mené à l'opération que l'agrandissement du terrain de stationnement exigeait à la fois un échange de terrains avec la Ville et le déplacement de la rue Pierre Corneille vers le nord. Une note de service de la Ville de Montréal révèle que:
Dans le but d'agrandir le terrain de stationnement du centre commercial "Place Versailles", le requérant demande à la Ville le déplacement vers le nord, sur une distance approximative de 150 pieds, d'une partie de la rue Pierre Corneille à même les terrains qui lui appartiennent, et se dit prêt à en assumer tous les frais14. [Non souligné dans l'original.]
L'offre d'échange faite par Place Versailles à la Ville prévoit de fait un échange de terrains, à la condition, entre autres, que Place Versailles assume les frais engendrés par le déplacement de la rue Pierre Corneille, que la Ville ferme une partie de la rue et que la Ville construise également une nouvelle rue en 198515. Selon William Gregory, qui a témoigné pour le compte des appelantes:
[traduction] . . . c'était l'offre que nous faisions à la Ville, en disant que nous allions assumer tous les frais que la Ville encourrait pour déplacer la rue à un autre endroit. Comme nous étions propriétaires des terrains où la rue serait déplacée, il n'y avait pas lieu de discuter du prix des terrains parce que nous lui donnerions les terrains et prendrions les autres. C'était donc un simple échange et nous allions couvrir toutes les dépenses de la Ville.16
L'intention des appelantes en procédant à l'opération était rappelée de nouveau dans le préambule de l'acte d'échange:
ATTENDU que (Place Versailles) désire agrandir et moderniser son centre d'achats [. . .]17.
Une autre condition a été ajoutée à l'acte d'échange à la demande de la Ville, à savoir que les appelantes s'engageaient à agrandir Place Versailles pour une valeur de six millions de dollars sous réserve de la confiscation d'un cautionnement d'un million de dollars qui avait été déposée pour garantir cette obligation. Il ne fait aucun doute que cette caution visait à garantir que les appelantes respecteraient leur promesse d'agrandir le centre commercial indépendamment de toute autre obligation découlant de l'acte d'échange. Cependant, cela ne changeait rien au fait que, du point de vue des appelantes, l'échange de terrains et le déplacement de la rue n'étaient pas séparables et faisaient partie intégrante de l'entente qui prévoyait l'agrandissement du terrain de stationnement.
Cette situation est différente de celle qui se présentait dans l'affaire Oxford Shopping Centres Ltd. c. R.18, où le juge en chef adjoint Thurlow a conclu que la dépense en question était imputable au revenu. Dans Oxford, la Ville avait élaboré des plans préliminaires en vue d'un échangeur en trèfle pour pallier à l'encombrement de la circulation à une intersection donnée. L'échangeur,
[. . .] s'il avait été réalisé, aurait absorbé une grande partie du terrain de stationnement de la demanderesse. Cela aurait contraint cette dernière à trouver une solution de rechange car elle s'était engagée vis-à-vis de ses locataires à fournir un terrain de stationnement suffisant. La demanderesse s'est donc opposée au projet et ce, pour plusieurs motifs, dont notamment le besoin d'assurer à la clientèle du Chinook Shopping Centre la sécurité de l'accès et de la sortie. Elle a réussi à convaincre la Ville de se joindre à elle pour faire faire une étude de la situation par des conseillers techniques en circulation. À la suite de cette étude, le projet d'échangeur en trèfle a été abandonné et remplacé par celui d'un échangeur en "losange resserré"19.
C'est le contexte dans lequel le juge en chef adjoint Thurlow a conclu selon les faits que la dépense visait à réduire les effets indésirables de l'encombrement de la circulation sur les opérations courantes du centre commercial:
J'estime que la dépense avait pour cause les effets indésirables présents et prévisibles de l'encombrement de la circulation sur la popularité du centre commercial20.
Le juge en chef adjoint Thurlow avait dit auparavant:
Je ne pense pas [. . .] que la question puisse être résolue et la dépense cataloguée comme dépense de capital du seul fait que le contrat fait partie d'un groupe de contrats connexes, dont certains prévoient des dépenses de capital et qui ne forment qu'une seule transaction complexe. Sil n'y avait eu qu'un seul contrat où les dépenses n'auraient été ni séparées ni séparables, le caractère d'actif immobilisé facilement reconnaissable dans le contenu des autres contrats aurait très bien pu servir à caractériser l'ensemble; mais je ne pense pas qu'il en soit ainsi lorsque la dépense a été soigneusement isolée dans un seul contrat qui en indique l'objet précis.
En outre, bien qu'il soit concevable que l'encombrement de la circulation aurait pu avoir des effets indésirables sur la popularité du centre commercial et sur ses chances d'en concurrencer un autre et aurait pu donner lieu à quelque autre solution comportant une dépense de capital, comme par exemple la restructuration du centre commercial, de ses immeubles ou de ses voies d'entrée et de sortie (et il se peut fort bien qu'on ait fait de telles dépenses), tel ne fut pas l'objet de celle qui nous occupe. L'argent n'a pas été versé pour modifier ou agrandir les terrains ou les immeubles de la demanderesse ni pour structurer son exploitation, mais pour inciter la Ville à apporter des modifications à certains ouvrages municipaux, lesquelles auraient pour la demanderesse un effet bénéfique sur la réalisation de l'un de ses objectifs, c'est-à-dire de promouvoir ses affaires et de rehausser la popularité de son centre commercial21. [Non souligné dans l'original.]
En l'espèce, l'échange de terrains et le déplacement de la rue Pierre Corneille n'étaient pas séparables. Il ressort clairement de la preuve que les appelantes avaient considéré ces deux éléments comme faisant partie d'un seul arrangement qui visait à prévoir l'agrandissement du terrain de stationnement. Par conséquent, la décision de la Cour dans Oxford n'aide pas la cause des appelantes.
Je suis donc d'avis de rejeter l'appel et de prévoir un seul mémoire de frais pour les six appels connexes.
Le juge Décary, J.C.A.: Je souscris aux présents motifs.
1 Le droit de propriété sur ce terrain avait initialement été cédé à la Ville pour permettre l'ouverture de Place Versailles.
2 Voir Algoma Central Railway v. Minister of National Revenue, [1967] 2 R.C.É. 88; conf. par [1968] R.C.S. 447; Johns-Manville Canada Inc. c. La Reine, [1985] 2 R.C.S. 46.
3 Strick v. Regent Oil Co. Ltd., [1966] A.C. 295 (H.L.), à la p. 313 (lord Reid).
4 [1980] 2 C.F. 89 (1re inst.), à la p. 101; conf. par [1982] 1 C.F. 97 (C.A.).
5 Un rajustement de 1 475 $ a été effectué à la suite de changements apportés d'un commun accord aux projets et de l'arrondissement du nombre d'acres.
6 ;Oxford Shopping Centres Ltd. c. R., [1980] 2 C.F. 89 (1re inst.), à la p. 101.
7 Ibid., à la p. 102.
8 Ibid., à la p. 101.
9 Les motifs de la Cour canadienne de l'impôt sont maintenant publiés dans le recueil [1993] 1 C.T.C. 2424 (ci-après Harwill). L'appelante est copropriétaire du Centre commercial Place Versailles (Place Versailles) à Montréal. Tous les copropriétaires ont interjeté appel contre les cotisations établies par le ministre, mais il a été convenu de procéder seulement dans le dossier de l'appelante. Les présents motifs seront également déposés à titre de motifs de jugement dans les appels concernant les autres copropriétaires à savoir dans les dossiers A-229-93, A-230-93, A-231-93, A-232-93 et A-234-93.
10 [1967] 2 R.C.É. 88; conf. par [1968] R.C.S. 447 (ci-après Algoma).
11 Algoma, précitée, à la note 10, à la p. 94.
12 Ibid., aux p. 92 et 93.
13 Harwill, précité, à la note 9, à la p. 2429.
14 Annexe, vol. 1, onglet 3.
15 Annexe, vol. 1, onglet 5.
16 Déposition de William Gregory, à la p. 36.
17 Annexe, vol. 1, onglet.
18 [1980] 2 C.F. 89 (1re inst.); conf. par [1982] 1 C.F. 97 (C.A.) (ci-après Oxford).
19 Oxford, précité, à la note 18, aux p. 91 et 92.
20 Ibid., à la p. 102.
21 Ibid., aux p. 101 et 102.